Immobilienkauf: Steuern → Grunderwerbsteuer verstehen

Unabhängig ob Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwerben möchten: Sie müssen hierfür in der Regel Grunderwerbsteuer zahlen. Das Geld fließt in die Kassen der Bundesländer, gleichwohl es per Gesetzgebung des Bundes erhoben wird.

Im Jahr 2006 wurde beschlossen, dass die Länder die Steuersätze der Grunderwerbsteuer selbst erheben dürfen. Genau seit diesem Zeitpunkt sind die Sätze fast ausnahmslos in allen Bundesländern gestiegen.

Immobilienkauf: Steuern – Grunderwerbsteuer:
→ Ohne Zahlung kein nachweisliches Eigentum

Die Grunderwerbsteuer ist auch deshalb besonders zu beachten, da erst, wenn Sie die Steuer beglichen haben, Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden können. Ihr Notar wird den unterschriebenen und beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt senden.

Durch die Ermittlung der genauen Höhe des Steuersatzes, wird Ihnen das Finanzamt einen entsprechenden Bescheid übersenden. Anschließend haben Sie 1 Monat Zeit, die Steuer zu überweisen. Nach erfolgreicher und fristgerechter Überweisung erhalten Sie vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit welcher Sie sich beim Grundbuchamt als Eigentümer eintragen lassen.

Immobilienkauf: Steuern → Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Immobilienkauf: Steuern → Grunderwerbsteuer: Ausnahmen

„Von der Besteuerung sind ausgenommen:

1.
der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8) 2 500 Euro nicht übersteigt;
2.
der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind;
3.
der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.

Den Miterben steht der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird.

Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;
4.
der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers;
5.
der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung;
5a.
der Grundstückserwerb durch den früheren Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft;
6.
der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;
7.
der Erwerb eines zum Gesamtgut gehörigen Grundstücks durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts. Den Teilnehmern an der fortgesetzten Gütergemeinschaft stehen ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;
8.
der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses. Voraussetzung ist, daß für den Rechtsvorgang, durch den der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks oder das Eigentum an dem Grundstück erlangt hatte, die Steuer entrichtet worden ist. Die Anwendung der Vorschrift des § 16 Abs. 2 bleibt unberührt.“

Zitat nach § 3 GrEStG  (Quelle)

Immobilienkauf: Steuern → Höhe der Abgeltungsteuer

Die Abgeltungsteuer ist eine Art Quellensteuer, welche auf Kapitalerträge erhoben wird.  Sie wurde 2009 in Deutschland eingeführt und wird aktuell (Stand 04.10.2023) pauschal mit 25 % berechnet.

Für die Erhebung der Steuer ist die Rechtsgrundlage §32 d Einkommenssteuergesetz (EStG). Die Abgeltungssteuer wird auf Kapitalerträge erhoben; sie wird gleich von der Bank einbehalten. Zusätzlich müssen Sie hierzu noch den Solidaritätszuschlag hinzurechnen, sowie die Kirchensteuer (sofern Sie kirchensteuerpflichtig sind).

Die genaue gesetzliche Regelung zur Höhe der Abgeltungsteuer findet sich in § 43a, Absatz 1 Einkommensteuergesetz.

Jedoch gibt es 2 Faktoren, die Sie vor dieser Steuererhebung schützen können:

1. Der Zeitfaktor und
2. die Frage, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder nicht.

Immobilienkauf: Steuern → Steuerzahlungen auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind gem. § 21 Einkommenssteuergesetz „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und somit einkommensteuerpflichtig.

Die Höhe der zu versteuernden Mieteinnahmen hängt vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Es ist möglich, potenzielle Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften zu verrechnen.

Mieteinnahmen werden nach Abzug der Kosten als Einkommen behandelt. Wichtig zu wissen ist auch, dass es keinen speziellen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt, aber einen allgemeinen Grundfreibetrag, der für alle steuerlichen Einkünfte gilt.

Im Jahr 2023 liegt der Freibetrag bei 10.908,- Euro. Für Rentner werden in 2023 pauschal 83% als sog. Besteuerungsanteil zugrunde gelegt. Dennoch bleibt der Freibetrag identisch.

Ein Beispiel für Rentner:  Peter M. bezieht 24.000,- Euro je Jahr Regelaltersrente und hat keine weiteren Einkünfte. Da nur 83% angerechnet werden, ergibt dies 19.920,- Euro. Demzufolge müsste Herr M. die Differenz zwischen dem jährlichen Freibetrag und den 19.920,- Euro mit seinem individuellen Steuersatz versteuern. In diesem Beispiel sind also nur 9.012,- Euro zu Versteuerung heranzuziehen.

Immobilienkauf: Steuern → Steuerbelastung senken

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist für viele Menschen ein großer Schritt. Neben den Kosten für den Immobilienkauf gibt es auch steuerliche Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Eine der wichtigsten Überlegungen ist die Möglichkeit, Hypothekenzinsen von der Steuer abzusetzen.

In Deutschland ist dies beispielsweise möglich, sofern Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst bewohnen, was zu erheblichen Steuervorteilen führen kann.

Darüber hinaus können Sie auch bestimmte Renovierungs- und Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen.

• Als Eigentümer können Sie bis zu 20% der Handwerkerkosten von ihrer Steuerschuld abziehen (aber nicht mehr als 1.200 € pro Jahr)
• Als Vermieter können Sie zusätzlich auch den Erhaltungs- und Herstellungsaufwand abschreiben.

Es ist wichtig, alle Belege sorgfältig aufzubewahren und sich über die geltenden Steuergesetze zu informieren, um sicherzustellen, dass Sie alle möglichen Abzugsmöglichkeiten nutzen.

Hilfreiche Tipps folgen in Kürze

Über die weiteren attraktiven Möglichkeiten, welche steuerlichen Vorteile eine Immobilie als Kapitalanlage bietet, werden wir in einem der folgenden Beiträge in der Kategoerie „Steuern“ (wird in Kürze ergänzt) berichten.

Immobilienkauf: Steuern → Steuergesetze kennen!

Beim Kauf einer Immobilie gibt es einige steuerliche Fallstricke, die vermieden werden sollten. Ein häufiger Fehler ist es, die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienkaufs nicht rechtzeitig zu berücksichtigen.

Es ist wichtig, sich frühzeitig über die steuerlichen Konsequenzen zu informieren und gegebenenfalls einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihre steuerliche Situation optimal zu gestalten.

Ein weiterer häufiger Fehler ist es, Ausgaben nicht ordnungsgemäß zu dokumentieren und Belege nicht aufzubewahren. Eine gute Buchführung ist entscheidend, um alle möglichen steuerlichen Abzüge nutzen zu können.

Auch hier ist darauf zu achten, alle Belege sorgfältig aufzubewahren und sich über die geltenden Steuergesetze zu informieren, um sicherzustellen, dass Sie alle möglichen Abzugsmöglichkeiten aktiv und zum Vorteil nutzen.

Immobilienkauf: Steuern → Steuerberater konsultieren!

Der Immobilienkauf kann komplexe steuerliche Fragen aufwerfen, die eine professionelle und substanzielle Beratung erfordern.

Es ist im Regelfall ratsam, einen Steuerberater oder einen spezialisierten Steuerexperten hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen, um kein Geld zu verschwenden.

Ein erfahrener Steuerfachmann wird Ihnen helfen, Ihre steuerliche Situation zu analysieren, steuerliche Planungsstrategien zu entwickeln und Ihre steuerliche Compliance (Regeltreue) sicherzustellen.

Machen Sie sich mit dem geltenden Recht vertraut:

Als Käufer einer Immobilie sollte man die geltenden Gesetze, insbesondere die Steuergesetze gut kennen, um Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen, unnötige finanzielle Belastungen zu umgehen und ggf. rechtliche Konflikte zu vermeiden. Informieren Sie sich daher zumindest über:

• folgt
• in
• Kürze

Urteil des BGH

Immobilienkauf: Steuern → Ein kurzes Fazit

Der Kauf einer Immobilie hat steuerliche Auswirkungen, die nicht vernachlässigt werden sollten. Es ist wichtig, die Grundlagen des Steuerrechts beim Immobilienkauf zu verstehen und gegebenenfalls einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihre steuerliche Situation optimal zu gestalten.

Indem Sie die steuerlichen Aspekte des Immobilienerkaufs richtig berücksichtigen, können Sie – je nach den nutzbaren Möglichkeiten – steuerliche Vorteile unmittelbar wirken lassen und unangenehme Überraschungen vermeiden.