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Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft beim Grundstücksverkauf

19. April 2024
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Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft beim Grundstücksverkauf

Eine schon 1985 begründete Erbengemeinschaft wollte ein unteilbares Grundstück verkaufen. Für das Grundstück gab es aufgrund der Lage und des Zuschnitts keinen anderen Kaufinteressenten als eine Kirchengemeinde, die auf dem Grundstück einen Kindergarten errichten wollte.

Eine Eigennutzung durch die Erben wurde nicht erwogen. Aus dem Grundstück, das seit 25 Jahren Nachlassgegenstand war, konnten in der Zeit auch keine Früchte oder Gebrauchsvorteile gezogen werden. Daneben gab es noch ein zweites, größeres unbebautes Grundstück.

Ein mit 1/24 an der Erbengemeinschaft beteiligtes Mitglied verweigerte dennoch seine notwendige Zustimmung, da er noch auf einen höheren Verkaufserlös hoffte.

Er wurde auf Abgabe einer Genehmigung zunächst vor dem Landgericht Koblenz verklagt. Dieses wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht Koblenz verurteilte in seinem Versäumnisurteil vom 22.07.2010 (Az.: 5 U 505/10) den Miterben dann aber, die ihm abverlangte Zustimmung zu erteilen.

André Böttcher
Versicherungsmakler Berlin

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Es sei anerkannt, dass sich die Verwaltung eines Nachlasses nicht in dessen Sicherung, Erhaltung und Nutzung erschöpfe, sondern auch die Veräußerung von Nachlassgegenständen umfasse. Woraus allerdings nicht folge, dass kraft Mehrheitsbeschlusses jedwede Verfügung zulässig wäre.

Veräußerungen, die eine „wesentliche Veränderung“ nach sich zögen, seien gegen den Willen einzelner Miterben nicht möglich (§§ 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 3 Satz 1 BGB). Zudem sei die Mehrheitsmeinung nur dann verbindlich, wenn es um die „ordnungsgemäße“ Verwaltung des Nachlasses ginge (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine „wesentliche Veränderung“ gemäß §§ 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 3 Satz 1 BGB setze voraus, dass die Zweckbestimmung oder Gestalt des Nachlasses als Ganzes in einschneidender Weise geändert würde.

Dafür spiele nur eine untergeordnete Rolle, ob die Zusammensetzung des Nachlasses umgestaltet werden solle. Bedeutsam sei vielmehr, ob der Substanzwert gemindert würde, weil der Gesetzeszweck dahin ginge, wirtschaftliche Einbußen bis zur Teilung des Nachlasses zu vermeiden.

Eine solche Gefahr vermochten die Richter in diesem Fall allerdings nicht erblicken. Es gäbe keinen Anhalt dafür, dass der an die Erbengemeinschaft zu zahlende Verkaufserlös, der an die Stelle der Immobilie trete, kein marktgerechtes Entgelt darstellen würde.

Daneben präge dieses Grundstück den Nachlass nicht essentiell. Die Grundstücksveräußerung greife nicht in das Wesen des Nachlasses und stelle sich auch als Akt einer „ordnungsgemäßen“ Verwaltung dar. Insoweit bedürfe es einer objektiven Sicht. Entscheidend sei der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers.

Dieser würde berücksichtigen, dass es keinen weiteren Kaufinteressenten aufgrund der Lage und des Zuschnitts gebe, eine Eigennutzung nicht erwogen werde und auch keine Früchte oder Gebrauchsvorteile aus dem Grundstück gezogen worden seien, so die Richter in ihrer Entscheidung.

Im Einzelfall kann also eine Mehrheitsentscheidung ausreichend sein. Der verklagte Miterbe wird an seinem Anteil aus dem Verkaufserlös nun auch wenige Freude haben, da die Gerichts- und Anwaltskosten diesen bei weitem übersteigen.

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