Unter einer Baufinanzierung versteht man die Finanzierung der Baukosten von Gebäuden (inkl. der Kosten von Grund und Boden und Baunebenkosten) sowie die Vor- und Zwischenfinanzierung des Baufinanzierungskapitals.
Die Baufinanzierung ist zumeist eine Finanzierung durch eigene Mittel (Eigenkapital) und fremde Mittel (Fremdkapital).
A) Eigenfinanzierung
Eigenfinanzierung bedeutet, dass eigenes Geld- oder Sachkapital (z. B. das Baugrundstück), Eigenleistungen (persönlich/ gemeinschaftlich erbrachte Bauleistungen), angespartes Guthaben in Lebens- oder Renten- versicherungen, Guthaben eines Bausparvertrages oder Gelder auf Spar- oder Depotkonten zur Baufinanzierung bereitgestellt werden.
B) Fremdfinanzierung
Fremdfinanzierung im Rahmen der Baufinanzierung tritt in verschiedenen Formen auf:
1. Als Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredit, d. h. dass Banken, Sparkassen, Versicherungsunternehmungen oder Bausparkassen an ihre Kunden Darlehen zur Baufinanzierung gewähren.
Die Darlehen betragen zumeist bis zu 60% der Gesamtkosten des Bauvorhabens. Wenn der Kunde der Baufinanzierung ein gewerbliches Bauvorhaben plant, reduziert sich die Darlehensquote oft. Wenn jedoch das Bauvorhaben z. B. durch eine Bürgschaft zusätzlich abgesichert wird, kann sich die Beleihungsgrenze einer Baufinanzierung erhöhen.
Die Laufzeiten für Hypothekendarlehen betragen zwischen zehn und zwanzig Jahren, wobei sich die Darlehensrate in einen Tilgungsanteil (i. d. R. mindestens 1% p. a.) und in einen Zinsanteil (Zinssatz je nach Kapitalmarktlage) aufteilt.
2. Als Landesbaudarlehen für Länder- und Bundesprogramme werden Baufinanzierungen, z.B. für Industrieschwerpunktprogramme, Förderung des Neubaus von Wohneigentum, Förderung des Erwerbs von bestehendem Wohneigentum, Förderung des Neubaus von Mietwohnungen genutzt.
3. Als Restfinanzierungsmittel treten besonders Mieterdarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Baukostenzuschüsse, Mietvorauszahlungen/ Mietkauf oder Verwandtendarlehen im Rahmen der Baufinanzierung auf.
4. Als Kommunaldarlehen für Landes- und Kommunalprogramme z.B. für Stadtsanierung oder Neubauprojekten. Anstelle von Darlehen können zudem auch öffentliche Bürgschaften mit Zinszuschüssen und Annuitätsbeihilfen begeben werden.
C) Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung innerhalb der Baufinanzierung wird dann gebraucht, wenn:
- das Eigenkapital einer Baufinanzierung nicht ausreicht oder zum Baubeginn noch nicht bereit steht.
- die Auszahlungsbedingungen für das Fremdkapital der Baufinanzierung ungünstig sind.
Zwischenfinanzierungen werden von Banken und Sparkassen übernommen, wenn dafür die Auszahlungsansprüche aus dem Darlehensvertrag ab- getreten werden.
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